Според някакъв анализатор София привличала около 30-40 хил. души на година и това било нормално. А се строели значително по-малко жилища.

Според НСИ, за първото тримесечие на 2019 в София са издадени разрешителни за жилищно строителство на 213 сгради с РЗП 357 787 кв. м и 2906 броя жилища (бел. ред., това прави жилищна площ за около 10 хил. души за първото тримесечие).

Ето и статистиката на НСИ за 2018 г.:

Ще рече, че строителите нещо забавят. Последното тримесечие на 2018 са имали разгъната застроена площ 668 036 кв. м, а първото на 2019 – наполовина – 357 787 кв. м.
В цифрово изражение за 2018 г. имаме заявени за строителство 14 761 броя жилища.
Пак според НСИ за 2017 г. за строителство са заявени 8716 броя жилища.

И сега смятаме

Ако София расте с 30-40 хил. жители на година, то това значи, че ще трябва да ги настаним. Тогава за 2017 сме се справили с тенденцията, но за 2018 сме се поизхвърлили. Ако в едно жилище живеят средно трима души, то тогава очакваме през 2021 г. София да нарасне с 43 000 души (по трима средно на апартамент, по 14 761 жилища, които ще са готови тогава).

Хубаво, ама България намалява с 35-40 хил. души годишно. Освен това Пловдив и Варна също растат откъм население. Да приемем, че всички останали градове растат с около 20 000 души годишно. Излиза че годишно провинцията се обезлюдява с над 100 000 души (40 000 намаляване на населението, 40 000 прираст на София и 20 000 на останалите големи градове като Пловдив, Варна, Бургас, Търново, Кърджали…).

С две думи, ако за период от 10 години се спазва този принцип на прираст на София с 40 000 годишно, ще излезе че 400 000 са мигрирали в София и още 200 000 са мигрирали в други по-малки градове, а населението като цяло в държавата е намаляло с 400 000 за 10 години. Последната цифра е потвърдена от НСИ, така, че тук не можем да спорим.

Какво я направихте вие тая провинция, бе? Съвсем я обезлюдихте. Вярно се обезлюдява, ама чак с такива темпове… 100 000 на година?!

От друга страна Столична община твърди, че 24% от жилищата в София са необитаеми. Естествено това няма как да се докаже с точност. Столична община няма как да знае дали някой живее в даден имот, ако не се е регистрирал там. Така или иначе, ако застанете вечерно време пред един софийски блок, ще видите достатъчно тъмни прозорци. В нашия вход например, от 23 апартамента, 4 са празни.

Основните проблеми може би ще донесат „инвестиционните имоти”. Те са голяма част от така наречените тъмни прозорци, които Столична община отчита като необитаеми имоти.
Откъде все пак се появи ръст на пазара на недвижими имоти

На пръв поглед нямаше никаква логика. Дълго време не успявах да разбера защо изобщо го има този ръст в цените и търсенето. Просто нямаше предпоставки. Заплати средни от по 1000 лева, при цени на имотите в София от 80-100 хил. евро. Дори и за погасяване на кредит не стигат тия 1000 лева. Наемите – 600-800 лева за тристаен, съответно обзаведен или необзаведен. И това последните 3-4 години.

Оказа се, че двигателят на пазара на недвижими имоти са

хората от провинцията

И то в два конкретни случая.

1. Продажба на имот в Разград (примерно) и покупка в София. Да но като казвам имот в Разград, не разбирайте апартамент, а ниви. Апартаментите там нищо не струват. Не са ликвидни. Ниви обаче се търсят.

2. Кметове и хора от властта в провинцията, инвестират в имоти в София. Какво инвестират ли? Ами заграбеното инвестират. То не бяха изсечени гори, то не бяха стадиони по европейски проекти в населени места с 800 жители… За имотните измами със земеделски земи по селата да не говорим. Всички тези пари идват в София под формата на апартаменти. В провинцията просто няма къде да ги инвестират и е опасно – вижда се.

Да, обаче есента се готвим за местни избори. Не се знае кой ще остане и кой ще изберат. А и далаверите малко по малко започват да затихват. Земите се окрадоха, горите се изсякоха, къщите за гости се построиха… А и новите кметове ще имат нужда от някоя друга годинка да навлязат в „далаверата”, докато успеят да заработят за апартамент в София.

Какво казва БНБ

От миналата година БНБ предупреждава за балон в имотите и съветва банките да намалят кредитирането на строителите. Този месец обаче Калин Христов (подуправител на БНБ) не издържа и съвсем в прав текст заяви, че средата на следващата година „пазара на недвижими имоти ще създаде проблеми”.

Кой фактори ще повлияват пазара на недвижими имоти през следващата година?

– БНБ – политиката й не е за подценяване. Те мрънкат, мрънкат пък вземат, че заставят банките да се държат по определен начин. Ако не слушат – ей я КТБ. Помните я нали? Ако БНБ е казала, че иска да намалява кредитирането на строители, значи ще се намали.

– Строителните предприемачи. Тяхното виждане е ясно. Статистиката за издадени разрешителни за строеж е красноречива – спад от 50% в издадените разрешителни за първото тримесечие на 2019.

– Местите избори. Масата купувачи са от провинцията. Малко или много местните избори ще поразместят схемите и далаверите

– Пазарът на наемите. Много е модерно сега да теглиш кедит за имот, а наемът му да ти изплаща кредита. Само да знаете, че срещу 800 лева месечна вноска, можете да изтеглите около 80 000 евро кредит.

– Политиката на Европейската централна банка (ЕЦБ). Това е толкова далече за повечето хора у нас, че изобщо не разбират как им влияе. Марио Драги (шефът на ЕЦБ) заяви, че ако е необходимо ще печата още пари. Всички знаем, че повечето пари в икономиката вдигат цените и води до инфлация. В ЕС това обаче не се случва, което обезсмисля политиката на печатане на пари. Но за България печатането на пари в ЕС ще доведе до повече външни поръчки и съответно имотният балон може да се отложи.

– Притокът на хора към големите градове. Последните години точно това беше двигателят на пазара на недвижими имоти. Притокът обаче си има лимит, а след него следва отлив. Въпросът е – дошъл ли е този момент? Все повече хора търсят имоти около София, а не в самия град. Особено семейства с деца. Новини гледаме – то не беше мръсен въздух, то не бяха ремонти, точещи се с години… Моето мнение е, че пикът с миграцията към София попремина. Надали ще расте с по 40 000 годишно. По селата останаха баби, дядовци и роми. Малкото младежи няма да могат да осигурят приток от 40 000 годишно към София.

Финално

Гответе се за три сценария догодина:

1. Падане на цените на недвижимите имоти през втората половина на 2020

2. Намаляване на поръчките от чужбина към бизнеса в България

3. Печатане на още пари от ЕЦБ и отлагане на горните два варианта за 2021 г.

– – –
От финансовия блог kendov.com