През последното десетилетие притежаването на къща означаваше лесни пари. Цените нарастваха надеждно в продължение на години и след това станаха странно подскачащи в пандемията. И все пак днес, ако вашето богатство е вързано в тухли и хоросан, е време да се изнервите, пише сп. „Икономист“ в новия си брой, чиято основна тема е спадът в цените на жилищата.

Сега цените на жилищата падат в деветте най-богати икономики. Спадовете в Америка засега са малки, но на най-необузданите пазари вече са драматични. В полудялата за апартаменти Канада жилищата струват 9% по-малко, отколкото през февруари. Тъй като инфлацията и рецесията дебнат света, е вероятно задълбочаване на спада – агентите по недвижими имоти са мрачни. Въпреки че това няма да взриви глобалните банки, както през 2007-2009 г., то ще засили спада, ще остави кохорта от хора с разбити финанси и ще започне политическа буря.

Това представлява краят на дълъг бум на цените, който много собственици на жилища са приемали за даденост. Ниските лихвени проценти по ипотечните кредити и ограниченото предлагане подхраниха стабилното покачване на цените на жилищата в богатия свят през десетилетието след световната финансова криза от 2007-2009 г. Цените в Америка например се повишиха с близо 60% от най-ниската си стойност през 2012 г. до края на 2019 г. След това дойде пандемията, по време на която цените скочиха. В Америка, Канада и Холандия те са нараснали с повече от 30% от 2020 г. насам. Локдаунът и преминаването към дистанционна работа увеличиха търсенето на крайградски имоти с градини или офиси. Правителствата, притеснени от жилищната криза с разпространението на ковид, временно облекчиха или премахнаха ипотечните разпоредби, което улесни купуването.

Причината за срива сега е скокът на лихвените проценти

– в Америка бъдещите купувачи наблюдават ужасени как 30-годишната ипотечна лихва достигна 6,92%, над два пъти повече от преди година и най-високата от април 2002 г. Мини-балонът при пандемията беше подхранван от намаляване на лихвите, парични стимули и търсене на повече крайградско пространство. Сега по-голямата част от това отива наобратно. Вземете например някой, който преди година можеше да си позволи да влага $1800 на месец за 30-годишна ипотека. Тогава можеха да вземат заем от 420 000 долара. Днес това плащане е достатъчно за заем от $280 000, което е 33% по-малко. От Стокхолм до Сидни покупателната способност на кредитополучателите се срива. Това прави по-трудно за новите купувачи да си позволят жилища, потискайки търсенето и може да притисне финансите на сегашните собственици на недвижими имоти, които, ако нямат късмет, може да бъдат принудени да продадат.

Добрата новина е, че падащите цени на жилищата няма да доведат до епичен финансов срив в Америка, както направиха преди 15 години. Страната има по-малко рискови заеми и по-добре капитализирани банки, които не са преяли с измамни високорискови ценни книжа. Сега чичо Сам гарантира или обезпечава две трети от новите ипотеки. Чрез държавните застрахователни схеми всички данъкоплатци носят риска от неизплащането на дълговете. С нарастването на лихвените проценти те са изложени на загуби чрез Федералния резерв, който притежава една четвърт от обезпечените с ипотека ценни книжа.

Някои други места, като Южна Корея и скандинавските страни, са видели и по-плашещи ускорения в заемите, като дългът на домакинствата е около 100% от Брутния вътрешен продукт. Те могат да се сблъскат с дестабилизиращи загуби в своите банки или финансови фирми в сянка: шефът на централната банка на Швеция оприличи това на „седене на върха на вулкан“. Но най-тежката финансова криза в света, свързана с жилищата, все още ще бъде ограничена в Китай, чиито проблеми за късмет са вътре в неговите граници- огромен рисков излишък, ипотечни стачки, хора, които са предплатили за апартаменти, които не са построени.

Дори и без синхронизиран глобален банков срив обаче, спадът на цените на жилищата ще бъде мрачен. Първо, защото замръзналите пазари на имоти пречат на пазара на труда. Когато цените се покачват и после постепенно се понижават, несигурността кара хората да се колебаят дали да се преместят. Продажбите на съществуващи жилища в Америка са спаднали с 20% през август на годишна база, а Zillow, фирма за покупко-продажба на жилища, отчита 13% по-малко нови обяви от сезонната норма. В Канада обемите на продажбите може да спаднат с 40% тази година.

Когато хората не могат да се преместват, това лишава пазарите на труда от динамика – това е голямо притеснение, когато компаниите се опитват да се адаптират към недостига на работници и енергийната криза.

И когато цените се понижат, собствениците на жилища могат да открият, че домовете им струват по-малко от ипотеките им, което прави още по-трудно изкупуването – проблем, който засегна много икономики след глобалната финансова криза.

Най-големият риск е за кредитополучателите на ипотечни кредити с плаващ лихвен процент, който варира в зависимост от промените в лихвените проценти. Те са изправени пред пред рязко нарастващи ипотечни сметки и незабавно намаляване на разполагаемия си доход. В различни страни ипотеките с променлива лихва представляват повече от половината от всички заеми, дори до близо две трети. Сравнително малко са в Америка, където субсидираните 30-годишни ипотеки с фиксиран лихвен процент са норма. Но например в Швеция четири от всеки пет заема имат фиксиран период от две години или по-малко.

В комбинация с разходите за живот, това води към нарастващ брой домакинства във финансови затруднения. В Австралия може би една пета от целия ипотечен дълг се дължи на домакинства, които ще видят спад на свободните си парични потоци с 20% или повече, ако лихвените проценти се повишат, както се очаква. Във Великобритания 2 милиона домакинства може да видят как ипотеката им ще погълне още 10% от доходите им. Тези, които не могат да си позволят плащанията, може да се наложи вместо това да изкарат къщите си на пазара.

Във всяка държава някои хора ще страдат повече от други. По-строгите регулации, въведени след глобалната финансова криза, затрудниха по-рисковите кредитополучатели да вземат ипотеки. Но токсичната комбинация от шок на цените и скок в разходите за живот ще постави собствениците на жилища под сериозно напрежение.

По-ниските цени на жилищата също вредят на растежа по още един начин: те правят и без това мрачните потребители още по-нещастни. В световен мащаб жилищата струват около 250 трилиона долара (за сравнение, фондовите пазари струват само 90 трлн. долара) и представляват половината от цялото богатство на планетата. Докато тази сграда от капитал се руши, потребителите вероятно ще намалят разходите. Въпреки че централните банки възнамеряват да постигнат по-студена икономика чрез повишаване на лихвените проценти, сриващото се доверие може да поеме собствена инерция.

Тук се намесва политическото измерение. Пазарите на жилища вече са бойно поле. Бюрократични изисквания правят твърде трудно изграждането на нови домове в големите градове, което води до недостиг. Едно поколение млади хора в богатия свят смятат, че са били несправедливо изключени от собственост върху дом. Въпреки че по-ниските цени на жилищата ще намалят сумите за ипотеките, тези, които купуват за първи път, ще зависят най-много от дългово финансиране, което сега е скъпо. И цяла нова класа финансово уязвими собственици на жилища са на път да се присъединят към редиците на недоволните.

След като многократно спасяваха икономиката през последните 15 години, повечето западни правителства ще бъдат изкушени да се притекат на помощ отново. В Америка страховете от жилищна катастрофа накараха някои да настояват ФЕД да забави покачването на лихвения процент. Съобщава се, че Испания обмисля ограничаване на нарастващите ипотечни плащания, а Унгария вече го е направила. Очаквайте още държави да ги последват.

Това може да накара дълговете на правителствата да нараснат още повече и да насърчи идеята, че собствеността на жилище е еднопосочен залог, подкрепян от държавата. Освен това няма да помогне много за решаването на основните проблеми, които измъчват жилищните пазари на богатия свят, много от които се дължат на зле насочена и прекомерна държавна намеса, от ипотечни субсидии и изкривяващи данъци до прекалено тежки правила за планиране. Тъй като ерата на ниските лихвени проценти е към своя край, идва криза в цените на жилищата – и няма гаранция за по-добър жилищен пазар в края на всичко това.

От economist.com Превод e-vestnik