Знаете съдбата на балоните – някои се пукат „с гръм и трясък“, други летят все по-високо в небето, трети (почти) неусетно се спихват. Ако говорим за „надутите“ цени на апартаментите, в идните месеци най-вероятно ще видим последния сценарий.

„Прегряване“, „балон“, „повратна точка“, „надценени“ –  брокери, банкери и независими анализатори все по-често използват такива тревожни  думи, когато коментират какво се случва на имотния пазар у нас. Дори банкерите, които по природа са предпазливи и много обрани в оценките, вече говорят за „червени лампи“.

Жегата на имотния пазар достигна опасни градуси

– особено в София. Само за година цените на жилищата в столицата са пораснали с 22%, а в една четвърт от кварталите скокът е над 30% (при сравняване на третото тримесечие спрямо същия  период на 2021 г.), се посочва в анализ на „УниКредит Булбанк“, представен наскоро. Пазарът на жилища в най-големия град прегрява и ако цените продължат да растат, може да се стигне до опасно надут „балон“, но догодина, засега опасност от спукване няма, смятат авторите на анализа.

Данните на НСИ също говорят за нездраво поскъпване на имотите. За последните 7 години цените на жилищата в София са се удвоили, т.е. ръстът е 100%, докато паричните доходи на домакинствата са нараснали само с 26%. Общо за страната жилищата са поскъпнали със 71% за седем години, а доходите на домакинствата са се увеличили с 50%. Тези числа означават, че покупката на дом става все по-непосилна за българите, като това важи особено за София.

Но защо експертите на Уникредит Булбанк смятат, че

балонът няма да се спука?  

Най-вече защото очакват заплатите да продължат да растат с двуцифрени темпове: безработицата ще остане ниска, доходите ще се увеличават, няма да има бум на необслужваните кредити, което означава, че няма да има масови разпродажби на ипотекирани имоти и че новите купувачи на жилища няма да намалеят драстично. А покачването на лихвите започва и се очаква това да разколебае хората, планирани покупка на имот с ипотечен кредит.

Освен всичко друго общата инфлация поддържа жегата и на имотния пазар. Всичко поскъпва – от желязото, цимента и другите строителни материали през тока и водата до надниците на работниците по строежите и ремонтните услуги на майсторите. В този инфлационен „климат“ няма как да се получи сриване на цените на жилищата.

Накратко, банката прогнозира цените на жилищата в София да спаднат „от най-висока до най-ниска точка“ с между 5 и 10% догодина. В столицата рискът от спихване на цените е най-голям заради високия процент на сериозно надценените имоти. Подобно е положението и във Варна. Още миналата година покупката на апартамент в тези два големи града е била по силите само на 10% от домакинствата – онези с най-високите доходи.

Цените на жилищните имоти в София вече са

с 200 евро на кв. м над предишните пикови стойности,

показват данните на Bulgarian Properties за третото тримесечие. На този фон не е чудно, че има свиване не само на броя на сделките, но дори и на запитванията за покупка на жилища. А това са класически симптоми на започващо охлаждане на пазара. Според Ирина Перфанова от Националното сдружение „Недвижими имоти“ таванът на цените е достигнат и все повече хора се оглеждат за покупка извън скъпата столица.

По данни на Агенцията по вписванията има срив на покупко-продажбите с над 15% за София и със  7,23% средно за страната.

В София в момента се котират най-вече апартаменти в „нескъпи“ квартали като „Банишора“, „Зона Б-18“, „Малинова долина“, където цените са около 1300-1400 евро за кв. метър. В по-скъпите райони амплитудата започва от 1600 и надхвърля 2000 евро. Цените са стъписващи и затова най-търсени са двустайните жилища – 72% от сделките през третата четвърт на годината са именно за такива апартаменти (делът им беше 50% година по-рано).

Индексация – това звучи „стряскащо“

Строителните предприемачи сякаш още се движат по инерцията от предните години, защото на пръв поглед при тях „охлаждане“ няма. Напротив, Националният статистически институт измери бум на разрешителните за строеж. В периода август-октомври само за София са издадени 450 разрешения за нови жилищни сгради, което е рекорд за всички времена (откакто НСИ води такава статистика). А това също предвещава ако не спад, поне закотвяне на цените – ще има голямо предлагане.

Но брокери обръщат внимание на нови тенденции, свързани с високата инфлация.

Все по-често продавачите на строящи се или на бъдещи апартаменти слагат в предварителния договор клауза „инфлационна индеĸсация“ – ако има поскъпване на материали и т.н., това да се отрази в цената на ĸвадратен метър. За купувачите това звучи като капан.

Същевременно част от инвеститорите в момента предпочитат да не започват нови проеĸти, защото не могат да преценят ĸаĸва ще бъде себестойността на строителството и на колко да продават.

А сега накъде

Последните новини и прогнози със сигурност не се харесват на тези, които строят и продават жилища, както и на брокерите. Падащи цени и по-малко сделки – това е техният кошмар. Затова не е чудно, че предприемачите и посредниците уверяват, че няма начин пазарът да замръзне или да се срине. И повтарят „железните“ аргументи – всичко поскъпва, ерго и строителството и поддръжката на блокове и къщи, заплатите на хората растат, значи и покупателната им способност също, а и в тези несигурни времена най-добрата инвестиция за българина е в апартамент.

Срещу тези съображения обаче има други – потенциалните купувачи смятат, че си струва да изчакат, може пък цените да паднат. Освен това всички говорят за растящи лихви – следователно да вземеш ипотечен кредит става и по-трудно (трябва да доказваш по-големи доходи), и по-рисковано (ако покачването на лихвите не спира). А ако банките вдигат лихвите по депозитите, много хора може да решат, че е по-добре да складират свободните си пари в банки, докато се проясни хоризонтът на имотния пазар.

Ето защо прогнозите са много трудни – много противоречиви фактори – вътрешни, но и външни, влияят на цените на жилищата. Като добавим огромните неизвестни около войната в Украйна и цените на стратегически стоки и услуги като ток, газ, петрол, метали и т.н., бъдещето наистина е непредвидимо.

Според бившия икономически министър Николай Василев има два възможни сценария, зависещи главно от външни фактори, вкл. войната в Украйна. Ако икономиката зацикли, лихвите се качат драстично, цените на енергоизточниците останат високи, възможно е да има трусове на имотния пазар. Но ако има икономически растеж, бурята ще се размине.

Анализаторът на платформата MoitePari Иван Стойков прогнозира „меко падане“ – охлаждане на имотния пазар и спад на цените с от 5% до 15%, но не и за срив като по време на световната финансова криза.

Кой ще мигне пръв 

Банкерите предупреждават все по-често –  кредитите ще поскъпват. Но „скок“ на лихвите по заемите едва ли ще има. Банките са в жестока конкуренция и никоя не бърза да стряска клиентите с вдигане на проценти. Повишенията са неизбежни (защото централните банки по цял свят вдигат основните лихви в опит да потушат инфлацията), но вероятно ще са на малки дози и разтеглени и във времето.

Финансови експерти съветват българите внимателно да наблюдават поведението на банките, защото то ще е много показателно за тенденциите на имотния пазар. Не става дума само за лихвените проценти по ипотечните заеми, а за други признаци на „тревожност“ и „охлаждане“. Например дали банките все повече свалят оценките на имотите, дали изискват от клиента за по-голям процент самоучастие, за да му отпуснат заем за апартамент.
При наличието на толкова много и противоположни действащи фактори, само кристална топка може да покаже какво ще е бъдещето на имотния пазар у нас. Все пак е ясно, че „спирачките“ вече са задействани – цените са прекалено високи, неизвестните са много и всеки се бои от рискове.

Юлиана Бончева, Сега