Последно повикване за купувачите на имоти! Кой се качил, качил: имотният пазар отлита! Всъщност той не отлита. А се приземява и някои твърдят – тежко, защото имотният балон ще се спука.

Само че брокерският оптимизъм не обръща внимание на това. Търговецът си е търговец – той продава докато може.

През последните месеци брокерите през ден ни заливат с информация за огромното търсене на имоти, за непрестанно растящите цени, рекордно ниските лихви по ипотеките… Внушавайки, че точно сега е времето да направиш инвестицията на живота си, защото и без това спестяванията в банките се топят. Дори и пандемията помага – в изолация хората спестявали повече и искали ново, по-просторно жилище, защото работели вече вкъщи, а и децата учели пред домашния компютър.

Подобни анализи единствено наливат масло в огъня – цените на жилищата растат с двуцифрени размери годишно, банките усилено кредитират (над 5 млрд. лв. само през 2021 г.), инвеститорите разпродават още преди първа копка. В София вече се смята за нормално да се платят 90-100 хил. евро за двустаен апартамент, при положение че само допреди три години за дълъг период от време тези жилища струваха не повече от 60-65 хил. евро.

След срива на пазара на имоти у нас вследствие на финансовата криза от 2008 г. цените на жилищата са нараснали с 45%, показва статистиката – сравнението е 2021-а спрямо 2015 година. За София нарастването е над 60 процента.

Агенциите за недвижими имоти и строителните предприемачи, които имат най-голяма изгода от ръста на цените, обаче постоянно ни успокояват, че всякакви аналогии със спукването на балона преди 10 години са неуместни.

На другият полюс е трезвият поглед на икономическите анализатори. “Ръстове на цените от над 10% годишно се смятат за нездравословни”, казва кредитният експерт Тихомир Тошев. И дава съвет: Купувайте жилище с кредит, само ако наистина имате нужда от този имот. С инвестиционна цел жилище се купува единствено с готови пари.

Защото при спукване на инвестиционния балон цените падат, в резултат на което ипотечният дълг може да се окаже по-голям от стойността на притежавания имот. Но и другите играчи ще пострадат – след такъв срив за дълъг период от време банките силно свиват кредитирането и жилищният пазар замира.

„Това няма да свърши никак добре за купувачи, инвеститори, строители и банки – след вече започнал процес на агресивно покачване на лихвите от ФЕД и ЕЦБ, пазарът на жилища в България и особено в София раздува още балона”. За това предупреждава и Лъчезар Богданов, главен икономист в Института за пазарна икономика.

Той ни дава дори и „техническите данни” на балона:   33% ръст на разрешенията за строеж на жилищни сгради в столицата през третото тримесечие на 2022-ра спрямо година по-рано, а на започнатите строежи – с 36% (според Разгънатата застроена площ – РЗП). Както и 56% ръст на разрешенията за строеж общо за страната през третото тримесечие и на започнатите строежи – с 32% (според РЗП).

“Разглеждането на недвижимите имоти и жилищата в частност като инвестиционен актив отделя цената им от фундаменталните фактори на търсенето и предлагането. Непосредствената последица е, че жилищата стават все по-недостъпни за част от домакинствата, независимо от по-благоприятните условия за кредитиране. Подобно раздуване на цената на активите носи значителен финансов риск. Още повече, част от покупките не са мотивирани и подкрепени от натрупани спестявания, а се финансират чрез дълг в очакване на печалба чрез бъдеща препродажба”, коментира Богданов.

Тези темпове в условията на висока инфлация и предстоящо вдигане на лихвите по кредитите рано или късно ще доведат до пазарни сривове. Предлагането рязко ще надхвърли търсенето и цените ще се сринат. И това, според редица наблюдатели, ще стане по-скоро рано, отколкото късно.

Колко страшно ще е, ако се вдигнат лихвите по старите кредити?

Хората се вторачват в очакваното вдигане на лихвите и го възприемат като най-лошото нещо, което ще се случи. Така мислят и тези, които вече имат кредити, и онези, на които им предстои вземането на заем. Но покачването на лихвите не е най-лошото, предупреждава в свой анализ Поля Христова.

Разбира се, логично е хората да се притесняват дали ще могат да си обслужват кредита, ако лихвата започне да скача. Дали няма да останат на улицата, ако спрат да плащат ипотеките си.

Първо, нека да кажем, че няма знак за равенство между „двойно скочила лихва“, примерно от 3 на 6 процента и „двойно скочила вноска“.

А и към момента нито едно правителство, камо ли БНБ, може да си позволи да изпусне толкова много нещата, че да има резки скокове в лихвите.

Нека не забравяме, че целта на банките и на правителствата не е да затрият хората, вкарвайки ги в непосилен дълг, че да ги демотивират и те да спрат да плащат. Нито на банките, нито на правителствата им трябват „мъртъвци“.

Необходими са им хора, способни да плащат. 

Да, повишаване на лихвените проценти ще има. България не е изолиран остров и след като в света започват промени в лихвената политика, нормално е те да достигнат и до нас. Макар и със закъснение, както винаги. Най-вероятно лихвите по кредитите ще се покачват постепенно с по 0.25, 0.50, 0.75 процента. Сигурно ще има и по няколко повишавания. Но не очаквам от 2.5% примерно да се събудим една сутрин направо с 5%, казва Христова.

Ето защо тя дава следните примери:

• Ако изтеглите кредит в размер на 100 000 лева за срок от 15 години и лихвата ви се покачи двойно – от 3 на 6%, вноската ви ще скочи  от  690.58 лева на 843.86 лева – със 153.28 лева. Това са 22.20 процента;
• Ако изтеглите 100 000 за срок от 20 години и лихвата ви от 3% стане 6%, вноската ви ще нарасне от 554.60 лева на 716.43 лева – със 161.83 лева. Което са 29.18 процента;

• Ако. изтеглите 100 000 за срок от 30 години и лихвата се вдигне от 3 на 6%, вноската ви ще е скочи от 421.60 лева на 599.55 лева – със 177.95 лева или 42.21 на сто.

Значи, колкото по-дълъг срок на кредита сте избрали, толкова по-голямо е процентното увеличение на вноската. Но в никой случай тя не се покачва двойно.

Така че дяволът не е толкова черен. Но е Дявол!

Чавдар Цолов, Банкер