Краят на възхода

Това представлява краят на дълъг бум, който много собственици на жилища приемаха за даденост. Ниските лихвени проценти по ипотечните кредити и ограниченото предлагане доведоха до стабилен ръст на цените на жилищата в богатия свят през десетилетието след световната финансова криза от 2007-2009 г. Цените в САЩ например до края на 2019 г. са се вдигнали с близо 60% спрямо най-ниската стойност от 2012 г. След това дойде пандемията, по време на която цените наистина се изстреляха в небето. В САЩ, Канада и Нидерландия те са нараснали с над 30% от 2020 г. насам. Локдауните и преходът към дистанционна работа засилиха търсенето на крайградски имоти с градини или офиси. Правителствата, притеснени разпространението на ковид да не доведе до криза в имотния сектор, временно облекчиха или премахнаха ипотечните регулации, което улесни купуването. Спестяванията от времето на пандемията помогнаха на хората, които за първи път купуват жилище, да си осигурят солидни депозити.

Но покачването на лихвените равнища сега върна процентите по ипотечните кредити до нива, невиждани от десетилетия. Преди година 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент в САЩ беше под 3%; днес е малко под 7%. В Нова Зеландия лихвите по ипотечните кредити надхвърлиха 7% за първи път от осем години; във Великобритания средният петгодишен заем с фиксиран процент вече надхвърля 6% за първи път от 12 години. Това ще направи живота на бъдещите купувачи по-труден и ще увеличи вероятността от неприятности за настоящите собственици на жилища. Промяната може да доведе до неприятни политически и социални последици за много години напред.

Най-уязвимите пазари

Три фактора ще определят къде болката ще е най-остра и следователно къде тези последствия са най-вероятни. Първият е доскорошният ръст на цените. Жилищните пазари с най-значително поскъпване от началото на пандемията са особено уязвими към охлаждане на търсенето. Докато в много богати държави те се забавиха до едноцифрени годишни темпове на растеж в началото на 2022 г., САЩ и Канада поддържаха двуцифрени ръстове, подхранвани от огромното търсене на жилища в планинските градове и щатите от слънчевия пояс, които привличат заможни калифорнийци и нюйоркчани, наред с градове като Торонто.

Нивата на заемане са вторият фактор. Колкото по-голям е дългът на домакинството като дял от дохода, толкова по-уязвими са собствениците към по-високите ипотечни плащания и към риска от неизпълнение. Централните банкери ще намерят утеха във факта, че дългът на домакинствата спрямо дохода в страни като САЩ, Великобритания и Испания е по-нисък, отколкото в навечерието на световната финансова криза. Въпреки това някои държави са изправени пред планина от дългове. Това ги прави чувствителни дори към малки повишения на лихвите по ипотечните кредити. Домакинствата в Австралия, Канада и Швеция, които успяха да избягат от тежестта на финансовата криза, през последващите години натрупаха зашеметяващи количества заеми, което предизвика предупреждения от страна на финансовите регулатори. Както каза Стефан Ингвес, управител на централната банка на Швеция: „Все едно седиш на върха на вулкан“.

Третият фактор е скоростта, с която по-високите лихвени проценти се прехвърлят към собствениците на жилища. Най-големият риск е за хората с ипотечни кредити с плаващ лихвен процент, който варира в зависимост от промените в основните лихви. Техният разполагаем доход незабавно намалява. В Канада повече от половината ипотеки са с променлива лихва; в Австралия и Швеция те представляват близо две трети.

В други страни заемите с фиксирани условия са много по-често срещани, затова повишенията на лихвите ще се прехвърлят със значително закъснение. Такива са повечето ипотеки в САЩ. Този вид е набрал популярност и в Европа. Но не всички заеми с фиксирани лихви са еднакви. В САЩ повечето от тях са постоянни за две-три десетилетия. В други страни дори разходите на кредитополучателите с фиксиран лихвен процент ще нараснат доста скоро. В Нова Зеландия тези ипотеки съставляват по-голямата част от съществуващите заеми, но над 70% са с падеж под две години. Същото важи за почти половината от издадените миналата година ипотеки във Великобритания.

Всичко това накуп създава нужните предпоставки за дълбока жилищна криза. Този път обаче вероятно ще бъде водена не от САЩ, а от Канада, Нидерландия, Австралия, Нова Зеландия и Норвегия (виж таблицата). В Австралия и Канада цените може да паднат с до 14% от пика си, малко повече от очакваното в Америка или Великобритания, според прогнози на фирми за имоти. Икономисти от Royal Bank of Canada очакват обемът на продажбите в страната да спадне с повече от 40% през 2022-2023 г., надхвърляйки спада от 38% през 2008-2009 г.

Прагове на търпимост

Във всяка държава някои хора ще пострадат повече от други. Кредитният рейтинг на средния заемател се подобри през последните години благодарение на по-строгите регулации, въведени след световната финансова криза, които затрудниха взимането на ипотеки от по-рискови кредитополучатели. Но токсичната комбинация от ценови шок и скок в разходите за живот сериозно ще натоварят собствениците на жилища.

В Австралия например три пети от жилищните кредити са с променливи условия. Според последния доклад на централната банка за финансовата стабилност от 7 октомври, половината от тези кредитополучатели ще открият, че оставащите им пари след плащане на ипотека и основни разходи за живот ще намалеят с поне една пета, ако лихвените проценти се покачат в съответствие с пазарните очаквания; а за 15% тази сума ще стане отрицателна. Във Великобритания за близо 2 млн. домакинства, или една четвърт от тези с ипотеки, по-високите плащания могат да изядат допълнителни 10% от техния доход до началото на 2025 г. В Нидерландия делът на собствениците на жилища, които дават над една четвърт от дохода си за ипотечни вноски, ще се повиши от 12% на 26%, ако лихвените проценти се покачат с три процентни пункта.

Хората, които купуват жилище за първи път, както и най-новите кредитополучатели, са особено уязвими. Мнозина натовариха финансите си с покупката на дом и оставиха по-малко свободни средства, с които да покрият скока в разходите за ипотека. Миналата година в САЩ една от всеки три сделки е била за покупка на първо жилище. Спестяванията на мнозина са оскъдни. Около половината от австралийските купувачи, които са взели заеми между началото на 2021 г. и август 2022 г., имат заделени за черни дни пари за по-малко от три месеца ипотечни вноски. Милениалите, които най-накрая са успели да си купят имот, ги чака неприятна изненада.

Купувачите на първо жилище също така са имали по-малко време да натрупат капитал. Oxford Economics изчислява, че спад от 15% на цените на жилищата в САЩ за една година би изтрил две трети от стойността на имота, която се е натрупала от началото на пандемията. За разлика от тях по-възрастните собственици са по-сигурни. Повече от половината притежатели на жилища в САЩ на възраст 65 или повече години са се преместили преди началото на хилядолетието. Това излага новите собственици на по-голям риск да бъдат изтласкани към отрицателен собствен капитал, което затруднява смяната на жилище или повторното ипотекиране. Във Великобритания 20% спад на цените би оставил до 5% от ипотеките с отрицателен капитал, според Нийл Хъдсън от консултантската компания Residential Analysts. Около един от всеки десет ипотекари в Лондон ще бъде засегнат.

Последствия за банките и икономиката

Добрата новина е, че банките трябва да могат да издържат на спада. През 2007 – 2009 г. ръстът на неплатените дългове тласна някои от американските банки към ръба. Тези във Великобритания вече държат почти четири пъти повече капитал за покриване на загубите според Capital Economics. Последният стрес тест на Английската централна банка показа, че кредиторите в страната ще могат да поемат 33% спад на цените на жилищата и ръст на безработицата от 3.5% на 12%. В САЩ банките отстъпиха от ипотечния пазар, а повече от половината нови ипотечни заеми сега се предоставят от небанкови институции. Така рисковете вече не са концентрирани в системно важни кредитори.

Все пак свиването на жилищния пазар ще има дълбоки последствия. „Жилищният цикъл Е бизнес цикълът“, пише Едуард Лиймър от Калифорнийския университет, Лос Анджелис, в статия, публикувана през 2007 г. В нея се отбелязва, че осем от последните десет рецесии в САЩ са били предшествани от забавяне на жилищния пазар. След финансовата криза Лиймър издаде нов доклад, озаглавен „Жилищата наистина са бизнес цикълът“, в случай че читателите не са схванали посланието. Връзката между двата цикъла възниква поради „ефекта върху богатството“, който недвижимото имущество има върху собствениците. Когато цените на жилищата растат, хората са уверени във финансовото си състояние, така че заемат и харчат повече. Когато стойността им се понижава, хората затягат коланите. През 2019 г. изследване на Bank of England установи, че 10% ръст на цените на жилищата повишава потреблението с 0.35-0.5%.

Друг важен канал между жилищния пазар и останалата част от икономиката са инвестициите. Капиталовите разходи, свързани с жилищата, особено тези в строителството, могат да бъдат изключително нестабилни – и често правят разликата между растяща или свиваща се икономика. Действително по-малките инвестиции в жилища представляваха една трета от спада на американския БВП през 2007 – 2009 г. Изследвания във Великобритания откриват подобни резултати. Строителите на жилища се забързват при бумове, а при лоши новини за икономиката се отдръпват. С нарастването на несигурността новите строежи на американски частни жилища са намалели с 20% от април. Този път притиснатите кредитополучатели, които вече са останали с по-малко пари заради инфлацията и солидните сметки за енергия, ще харчат по-малко за други стоки и услуги, докато се опитват да покрият по-високите си ипотечни плащания.

Някои хора виждат положителна страна на срива на жилищния пазар. Те се надяват по-ниските цени да позволят на младите хора да купят своите първи домове. Почти със сигурност тези надежди ще бъдат попарени. При корекции на пазара, а понякога и години след това, нивата на собственост обикновено падат, вместо да се повишават. Във Великобритания например около 65% от хората притежават собствен дом, което е спад от 70% в началото на световната финансова криза. В Ирландия, която преживя огромен крах в края на първото десетилетие на века, процентът собствени жилища все още е с повече от 10 процентни пункта под своя пик. Икономическите условия, които причиняват спад на цените, в същото време понижават шансовете на желаещите да купят жилище. Безработицата расте, а заплатите намаляват. Когато лихвените проценти скачат, хората могат да вземат по-малко заеми, а ипотечните кредитори обикновено стават по-сдържани по отношение на кредитирането. В Канада по-високите разходи по заемите ще погълнат спестеното от по-ниската покупна цена, прогнозира Цур Съмървил от University of British Columbia.

Политическият ъгъл

Най-голям ефект спадът на жилищния пазар може да има в политиката. В страните, където притежаването на собствен дом се възприема като традиция, по-ниските цени без никакво повишаване на достъпността ще сипят сол във вече болезнените рани. „Падане до какво? До абсурдно гротескни цени вместо просто немислими? – пита Робин Блек, обществен работник и механик на велосипеди в Монреал. – По принцип приех, че мечтата е приключила. Пропуснах възможността.“ Някои милениали пестяха, за да си позволят депозит; сега те ще трябва да се борят с много по-високи ипотечни плащания. Дебне заплахата от отнемане на имоти. Да загубиш къщата си е далеч по-възможно отпреди.

Установените собственици на жилища с години се утешаваха с мисълта, че дори растежът на реалните заплати да е ужасен, поне цената на къщата им расте. Тези дни приключиха. Дори бейбибумърите, големите печеливши от десетилетния ръст на цените, сега са изправени пред перспективата да живеят с по-скромни средства след пенсиониране, тъй като преместването в имот с по-ниска стойност става по-малко изгодно. Всичко това означава, че нарастващите лихвени проценти ще имат непредсказуеми политически последици, докато хората, които някога са имали полза от статуквото, откриват какво е чувството да си от губещата страна.

В такъв случай не се изненадвайте, ако политиците стартират мащабни спасителни операции. Правителството на Унгария вече предложи на гражданите си защита от нарастващите лихви по ипотечните кредити. В своя анализ на жилищния сектор в Нова Зеландия МВФ предупреждава, че „може да е необходима политическа подкрепа, за да се избегнат вторични ефекти и отчетлив спад“. Съобщава се, че в Испания банките обмислят да ограничат увеличенията на плащанията по ипотеките с променлива лихва. Мартин Луис, британски финансов анализатор, който има повече влияние от всички вестници в страната взети заедно, започна кампания собствениците на имоти да бъдат подкрепени от държавата. Докато цените на жилищата падат до земята, тези искания само ще растат.

2022, The Economist Newspaper Limited.