Войната в Украйна, поскъпването на материалите и високата инфлация укроти пазара на недвижимите имоти в София и големите градове през второто тримесечие на годината след резкия скок на цените през първото тримесечие. Това показват данните на Агенцията по вписванията и наблюденията на брокери.

„В момента има паритет между търсенето и предлагането на жилища, а сделките и цените са в застой“, коментира Гергана Тенекиджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“ по време на форум в София, цитирана от „Медиапул„.

Имотите в София стават все по-малко достъпни, след резкия скок с 12% през първото тримесечие на 2022 г. на годишна база, посочи Борислав Гостев, ръководител на „Управление на търговски партньори“ в ОББ. Той прогнозира, че до септември покачването ще продължи бавно, но от 2023 г. очаква цените да тръгнат надолу.

Единственият опитмист, че цените на жилищата в големите градове у нас ще продължат възходящия си тренд беше Антон Андонов, изпълнителен директор на „Ера България“. Според него в дългосрочен план цените на имотите ще продължат да растат, като факторите за това са, че българинът живее в пренаселени жилища и високата инфлация, която изяжда спестяванията.

Слаб ръст на сделките с имоти през второто тримесечие

В същото време данните на Агенцията по вписванията показват охлаждане на пазара на имоти в страната. За второто тримесечие на годината е отчетен ръст от 4.3 на сто спрямо същия период на 2021 г. За сравнение през първото тримесечие той беше 10.8 на сто на годишна база.

На най-активният пазар – този в София обаче увеличението на сделките през второто тримесечие на 2022 г. е под процент – 0.28 на сто. На годишна база за полугодието растежът в столицата от 3.5% е под средното за страната. За сравнение през първото тримесечие на годината беше регистриран ръст от 8.7 на сто на сделките с имоти в София.

Големите градове като Варна и Бургас също забавят темповете в сравнение с първите три месеца на годината.

От четирите големи града у нас единствено Пловдив бележи леко повишение – при минус 3% за първото тримесечие на 2022 г., за второто ръстът е 3.8%. Общо за полугодието обаче сделките са с едва 0.9% повече в сравнение с първите шест месеца на 2021 г.

Във Велико Търново и Русе сделките с имоти отбелязват спад от порядъка на 3 – 5%, а в Стара Загора той достига до близо 9 на сто.

Активността на морето с покупката на имоти също се забавя през второто тримесечие на годината спрямо първото. Общият ръст на сделките в 7-те морски служби по вписванията (Балчик, Бургас, Варна, Каварна, Несебър, Поморие и Царево) обаче е повече от 30% за полугодието, което е чувствително по-високо от средното 7% за страната и 5.3% за 10-те големи града.

Пикът на сделките с имоти в България беше през 2007 г., когато имаше 330 000 покупко-продажби на имоти в цялата страна. След това последва спад заради икономическата криза и после годишно се купуваха и продаваха средно по около 220 000 имота. През миналата година бяха достигнати 235 000 сделки на пазара, обобщи данните Антон Андонов. Според него е нормално е броят на сделките през тази година да намалее, защото цените поскъпнаха значително.

Охлаждането на пазара

Охлаждането на пазара на имоти, който според експерти беше пред прегряване, се случва на фона на войната в Украйна, скок на цените на материалите, висока инфлация и предстоящото увеличение на лихвите по ипотечните кредити, коментираха експертите.

Голяма част от собствениците на недвижими имоти днес се въздържат да продават, заради риска инфлацията да стопи прихода им. Изчакват и строителните предприемачи, защото се затрудняват да изчислят финалната себестойност на бъдещите жилища.

В САЩ лихвите по ипотечните кредити вече бяха повишени до 6.5 на сто. В Сърбия те са 6%, Гърция – 4%, Румъния – 5%. На този фон България е един оазис на ниски лихвени проценти по ипотеките, които в момента са в диапазона от 2.1 до 3.6%, посочи Борислав Гостев от ОББ. В дългосрочен план обаче започналата тенденция рано или късно ще дойде и у нас допълни той.

Гергана Тенекеджиева от „Адрес“ очаква лихвите по ипотечните кредити и у нас да достигнат нивата на съседните страни от 5 – 6%. При повишение на лихвата по ипотечните заеми с 1% това ще оскъпи кредита средно със между 100 – 250 лв. месечната вноска в зависимост от стойността на заема и срока на изплащането му, посочи Гостев.

Според Антон Андонов от „Ера България“ опасността, която стои пред нас е, ако страната ни влезе в рецесия. В момента икономиката работи, доходите растат и изпреварват инфлацията, посочи той. През последните години средната стойност на теглените кредити за покупката на жилище непрекъснато расте, сочат данните на ОББ. През 2020 г. средната стойност на кредита е 108 000 лв., година по-късно вече е 124 000 лв., а през тази достигна 150 000 лв., като за София средният размер на ипотечния кредит е 214 000 лв., каза Борислав Гостев.

В момента под 100 000 евро няма жилище в София – това е средната цена на имот, посочи Тенекиджиева. Тя посочи, че от началото на годината е имало нездравословен ръст на цените на жилищата в София от 15%, като близо половината от сделките в столицата стават с ипотечни кредити. Гостев от ОББ също се съгласи, че нивата на цените на жилищата са достигнали нездравословни нива.

Ще се спука ли сапуненият мехур на имотния пазар в България?

Бистра Узунова, Дойче веле

Наскоро четох в българските вестници, че цените на старото строителство в центъра на София надминало дори тези за новопостроени сгради, отчасти поради това, че новите се намират вече предимно в покрайнините на града. В Германия тези дни беше публикувана обширна и представителна студия, посветена на цените и тенденциите в развитието на пазара на недвижимите имоти в Германия. Към нея има и карта, която представя средните цени на квадратен метър жилищна площ, която не е новопостроена и не е луксозна.

Къде са най-скъпите имоти в Германия?

Най-високите цени за апартаменти са в Мюнхен с цени от 2010 евро /кв.м. На второ място е Дюселдорф в провинция Северен Рейн-Вестфалия със средна цена от 1800 евро/ кв.м., следван от Щутгарт – със 1750 евро/кв.м и Кьолн – с 1600 евро/ кв.м. Не знам дали ви прави впечатление, че това са цени, които в почти същия вид се срещат и за имоти в София, макар, че качеството на инфраструктурата и качеството на живота в изброените германски градове е несравнимо по-високо отколкото това в София. При това жилищните имоти в Германия са като цяло по-добре поддържани, защото собствениците са натоварени с доста задължения, що се отнася до външния вид на сградата, енергийната и ефективност, както и вътрешната и поддръжка. Когато тръбите на водната инсталация например са на по 30-40 години и се стигне до теч и наводняване на съседи, компаниите, при които собствениците задължително са осигурени срещу подобни рискове, незабавно прекратяват застрахователната защита на имота, докато собственикът не санира водопроводна инсталация. Ако не го направи, е принуден да плаща многократно по-високи месечни такси от обичайните.

Икономическата принуда е ефективен метод за поддържане на имотите в приличен вид.

От юни тази година влизат в сила така наречените енергийни паспорти на недвижимите имоти. Те ще дават представа за реалното енергийно потребление на един имот и за слабите му места – например липсата на топлоизолация на сградата отвън, остаряла отоплителна инсталация , неуплътнена покривна конструкция и прочие – т.е. точно за онези неща, които струват все повече и повече.

От 2000-та година насам разходите за енергия и топлина в Германия са се увеличили с точно 76% , затова всички, които купуват някакъв имот обръщат все по-голяма значение на енергийната му характеристика. И все пак определящият фактор в Германия си остава местоположението му : в регионите на добро стопанско развитие и увеличаващо се население, цените остават стабилни или дори растат – например около Мюнхен, Дюселдорф, Кьолн.. Там където има обезлюдяване и застаряване, цените падат –например в източногермански области около Магдебург, Ерфурт или Щразлунд. В Магдебург средната цена на недвижимите имоти например е 430 евро/кв.м. Тъкмо тези големи разлики в цените показват обаче, че пазарната оценка като цяло е реална. Затова в Германия няма да има крах на недвижимите имоти, какъвто стана в Америка покрай ипотечната криза, защото в Германия жилищата не са надценени. Хайде сега се замислете за София или за имотите по Черноморието!