От края на изминалата година се наблюдава промяна в поведението на играчите на имотния пазар. Ако до есента 30% от сделките се сключваха без никаква отстъпка или при намаление в рамките на 5000 евро, от октомври насам купувачите все по-настойчиво настояват за преговори за крайната цена. Това коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на „Имотека“, част от „Реалто Груп“.

Иначе не е новина, че пазарът на жилища през 2024 г. преживя поредния ръст по брой на сключени сделки, така и на цените. В момента обаче купувачите вече изискват отбивка от цената в рамките на 10–15% и най-често я постигат при сделки над 200 000 евро. Всеки втори настоява за отстъпка между 5000 и 10 000 евро. Част от продавачите пък, дори и при приета гаранция, са склонни да се откажат, за да изчакат еврото, водени от еуфорични очаквания за поскъпване.

При днешните условия пазарната цена на даден имот се дефинира все по-трудно. Тя вече не може да се определи единствено според стойността на квадратен метър, а е в силна зависимост от качествата на имота и на сградата, от района и инфраструктурата, от потенциала за развитие на квартала.

Данните за миналата година показват, че са сключени с 10% повече сделки за тристайни жилища в София, леко повишение се наблюдава и при двустайните. В същото време цените продължават ръста си, макар да има индикации за успокояване.
В София продажните цени са с 12% нагоре за тристаен апартамент и с 15% – за двустаен. Във Варна и двата типа жилища са поскъпнали с 19%. В Пловдив по-осезаемо е увеличението при двустайните – отново с 19%, а при тристайните – с 14%. Продължава миграцията от по-малките населени места към областните центрове. Пазарът е съсредоточен основно в големите градове, слаба е активността в по-малките.

61% от покупките в столицата са с кредити, 4 процентни пункта е увеличението спрямо година по-рано. Близо половината от купувачите ползват и по-големи кредити – 48% покриват със заем над половината от цялата стойност на сделката. В Пловдив клиентите с кредит нарастват до 65% през изминалите 12 месеца спрямо 2023 г., когато са 56%. Различна е картината единствено във Варна – 37% от покупките са със заеми, защото спестяванията на хората са кеш и ги влагат по-бързо в сигурен имот.

В столицата най-желани продължават да са двустайните и тристайните апартаменти, както и къщите във вилните зони и населените сателитни села и градове. Особено популярни са самостоятелните къщи с двор от поне 500 кв. м. Особено търсени вече са последните етажи, пентхаусите с голяма тераса и гледка и в трите града, както и мезонетите. Изцяло завършените, обзаведени апартаменти вземат съществен превес в предпочитанията на клиентите, тъй като повечето от тях не желаят да влагат допълнителни средства в жилището.

Най-предпочитаните квартали за инвестиция в имот в София са „Малинова долина“, „Овча купел“, „Манастирски ливади“, Центъра и околните зони като „Банишора“. Инвестиционно настроените купувачи се интересуват още от „Младост“ и „Кръстова вада“, както и от всички райони в близост до университети и спирки на метрото.
В Пловдив предпочитаните за инвестиция са кварталите „Младежки хълм“, ВМИ, „Смирненски“, Широк център, „Остромила“, „Гагарин“, „Беломорски“. За живеене се търсят имоти също в „Смирненски“, но и „Кършияка“, „Тракия“, районите по Южната дъга и Родопската яка, където има и активен пазар на къщи.

Във Варна популярните за инвестиция квартали са „Пчелина“, „Владиславово“, „Кайсиева градина“, „Изгрев“ и „Виница“. За живеене предпочитани са „Св. св. Константин и Елена“, Траката, Чайка, Лятно кино „Тракия“, „Левски“, „Победа“ и „Възраждане“.

Ако цените на вторичния пазар са завишени в резултат на емоционална преценка на собствениците, е вероятно тези купувачи да се прехвърлят към новите проекти. Затова и се очаква нов ръст в активността на ново строителство. Там ще са по-бързи сделките, при които инвеститорите предложат по-гъвкави схеми на плащане.

Наемите тръгнаха нагоре

Наблюдава се покачване на наемите между 13% и 16% в София, Пловдив и Варна. За двустайните жилища средният наем е около 650 евро за жилище в центъра и в най-престижните райони, а в по-отдалечените – около 500 евро. Тристайните апартаменти в централната част на столицата се наемат около 850 евро на месец, в останалите райони – с до 200 по-евтино. Най-много сделки за наем се реализират в централната градска част, „Хладилника“, „Кръстова вада“, „Овча купел“, „Люлин“, южни райони, „Малинова долина“, „Манастирски ливади“, „Младост“.

Над две трети от хората в ЕС притежават дом

69% от населението в ЕС, което живее в домакинства, притежава дома си, докато останалите 31% са под наем, показват данните за европейската статистика за 2023 г. Най-високи дялове на собственост се наблюдават в Румъния (96%), Словакия (94%), Хърватия и Унгария (с по 91%).

Изключение прави Германия, където по-малко хора са собственици на жилищата, а 52% са наематели. Следват Австрия (46%) и Дания (40%).Малко над половината от населението на ЕС живее в къщи, но разпределението на населението по този критерий е различно в отделните страни. 51,7% от хората населяват къщи, 47,7% – апартаменти, и 0,6% – плаващи къщи и микробуси. Къщите, включително редовите, са най-разпространени в две трети от европейските страни. Ирландия (90%) регистрира най-висок дял от населението, живеещо в къща, следва Холандия (79%), Белгия и Хърватия (по 77%). Най-много са в апартаменти, например в Испания 66% от населението, в Латвия – 65%, Малта – 63% и Германия – 61%.

За 10,6% от домакинствата в градовете и 7% в селските райони разходите за жилище надхвърлят 40% от разполагаемия им доход. Над една четвърт от гърците (31%) в градовете имат жилищни разходи над 40% от доходите, докато само около 6% от словаците в градовете са изправени пред същия проблем.

За по-малко от 10 години, между 2015 и 2023 г., цените на жилищата в ЕС са се повишили средно с 48%. Най-голямо увеличение е регистрирано в Унгария, където цените са се повишили със 173%, а най-малко, 5%, е поскъпването във Финландия.

Панелките поскъпват колкото новите жилища

Годишният растеж на индекса на цените на жилищата (ИЦЖ) се ускори до 16.5% през третото тримесечие на 2024 г. (спрямо 15.1% през предходното тримесечие). Поскъпване е отчетено и на новите жилища – с 16.7%, и на съществуващите – с 16.5%. Това показва анализ на БНБ в изданието „Икономически преглед“.

Повишението на цените на жилищата беше широкообхватно по областни градове, като най-съществено ускорение на темпа на растеж се наблюдаваше в Стара Загора и Пловдив.

Факторите, които продължават да подкрепят търсенето на жилища и да допринасят за повишаването на цените им, са нарастването на доходите от труд, запазващата се силна кредитна активност в среда на исторически ниски нива на годишния процент на разходите по нови жилищни кредити, както и по-ограничените възможности за инвестиране на натрупаните в икономиката спестявания в условията на отрицателни реални лихвени проценти по депозитите.

Други проинфлационни фактори са подобряването на нагласите на домакинствата за придобиване на ново жилище, както и запазващият се през третото тримесечие на 2024 г. растеж на обема на сключените сделки за покупко-продажба (със 7.1% на годишна база).

Същевременно фактор по линия на предлагането, който ограничаваше темпа на повишението на цените на жилищата, е отчетеният спад на годишна база на разходите за строителство на нови сгради през третото тримесечие на 2024 г. (–4.9% спрямо растеж от 4.1% през предходното тримесечие), посочват от банката.

Съотношението „цена/наем на жилищата“, което e често използван индикатор за подцененост/ надцененост на жилищата, продължи да надвишава съществено (с 45.4%) дългосрочната си историческа средна стойност.

Това показва, че решенията на домакинствата за придобиване на жилище се определят от мотиви, различни от извличането на непосредствена финансова полза чрез отдаване под наем на новопридобитите имоти.

Такива причини биха могли да бъдат очакванията за продължаващо повишаване на цените на жилищата (и реализиране на капиталова печалба след продажба в бъдеще) или възприемане на жилищата като актив за съхранение на стойност в условията на отрицателни лихвени проценти по депозитите.

Същевременно оценките, направени с макроиконометричен модел на БНБ, показват значително по-слабо положително отклонение на текущите цени на жилищата в България от дългосрочното им равновесно ниво (в размер на 13.3%). Това се определя от факта, че нарастването на доходите на домакинствата в комбинация със запазващите се много ниски реални лихвени проценти по жилищни кредити повишава степента на достъпност на жилищата, което в модела се отразява като увеличение на равновесната им цена.