Проф. Красимир Петров в интервю за сутрешния блок „Добро утро, България“ на Радио „Фокус“

Какво се случва с пазара на недвижимите имоти у нас? Защо „българин“ и „имот“ – тези две думи са силно свързани? Ще има ли охлаждане на жилищния пазар и кога ще се спука прословутия имотен балон? Мой гост е проф. Красимир Петров – доктор по икономика от Държавния икономически университет в Охайо. Добро утро.  

Добро утро. И ви благодаря за поканата.

И ние благодарим, че сте наш гост. Проф. Петров, да тръгнем оттам: какво се случва с икономиката в страната ни?  

Икономиката в страната ни е в тежка криза. Ние сме от криза още от КОВИД-а, при затварянето на икономиката, икономика просто нямаше, или буксуваше, или да кажем 1/3 от икономиката беше затворена. И ние се опитахме да компенсиране това с просто напечатване на пари, тоест, държавата взима кредити, без значение отвътре или отвън, кредити, които са необезпечени с реални активи, тоест, инфлационни креди. И в следствие на това ние днес, сега или от последната година-година и половина страдаме от тежка инфлация. Подчертавам, че това не е чисто българско решение, това направи цяла Европа, САЩ, Великобритания. В общи линии всички големи и малки икономики в света реагираха по този начин. Ние също така реагирахме по този начин и сега си сърбаме инфлационната попара.

А тази инфлационна попара по какъв начин се отрази на пазара на недвижимите имоти?  

Тази инфлационна попара беше като масло в огъня. Ние имаме от около 2016-2017 година възроден жилищен балон. Да уточня за контекст, че от 2004 до 2008 година имахме изключително сериозен балон. Тогава цените се раздуха приблизително до тройни. От 2008 до 2013 година имахме спукване на балона. Цените спаднаха с 30-40-50, а на много места дори до 70%, и с фалита на КТБ някъде оформяне около 2013-2014 година дъното на спукването на предходния балон, възродихме нов балон да кажем от 2015-2016 година. Тоест, 2013-2016-2017 година беше периодът на стабилизация и на подем на жилищния пазар, след което вече се превърна в маниакален балон, и сега, последните 2-3 години с инфлационните пари влязохме в последната неистовата фаза на балона, където народът просто обезумя, пощуря, извадиха всички пари изпод дюшеци, от банки, отделно народът затъна с няколко десетки милиарда лева допълнителни кредити, говорим за ипотечни кредити, само и само да купуват имоти, тъй като парите им се обезценяват.

Сякаш българинът обича да си купува имоти. Какво мислите вие?  

Със сигурност българинът обича да си купува имоти. Но веднага трябва да уточня, тъй като това нещо го слушам от десетки, да не казвам от стотици хора, че това е част от културата ни, но аз съм живял в 10 различни държави в последните 20 години, посетил  съм още 20 и няколко други държави, повярвайте ми, всяка култура, всяка цивилизация, мога да ви дам пример с Тайланд, където мечтата е да си купят имот, и още тогава, когато преподавах там 2013-2014 година, хората бяха полудели. Също така беше в последните 3-4 години когато преподавах. След същото беше в Дубай, където живях и преподавах година и половина. Разбира се, подобно нещо е и в Русия и Америка. Изобщо, историята за българина и жилещата е пресилена. Да, това е така, но това е вярно за всяка култура, за всяка цивилизация, за всеки един манталитет. То е вградено в човешката природа да купуваме имоти, тъй като част от човешката природа е хората да търсят някаква форма на сигурност. И хората възприемат, разбира се и в Африка, и разбира се, и в Южна и Северна Америка, имотът като сигурност, надеждност. Така че това не е типично българско, а е типично човешко.

Проф. Петров, нека да се върнем към имотния балон, който казахте, че се е превърнал в манталитетен такъв, така ли?  

В маниакален.

В маниакален, извинявайте.  

Тоест, ние сме във фазата на манията, и вече се превръща в неистова мания.

Ще се спука ли този маниакален балон, според вас, скоро?  

Да, това беше до лятото, сега за трето тримесечие имаме предостатъчно данни и индикатори, като че ли този балон вече издиша и горе-долу сме в първата най-ранна фаза на спукване на балона. Това ще рече следното: ние имаме за трето тримесечие спрямо предходното трето тримесечие имаме спад на сделките между 20 и 25%, зависи дали разглеждаме София или провинцията. Тоест, спадът не е свързан с лятото, тъй като сравняваме това лято с предходното лято. Също така, онзи ден Поля Христова, известен брокер, извади много хубави статистически данни, че броят на ипотеките новоучредени ипотеки за покупки на жилище, не за рефинансиране и други цели, е също спаднал със сходните 20%, а междувременно имаме много индикатори, че брокерите като цяло не получават телефонните обаждания, няма го търсенето, няма го голямото звънене на телефони, и като цяло ние виждаме всички медиите, включително и националните, големите: БНТ, бТВ, Нова и т.н…

И Национална верига „Фокус“ бих добавила аз.  

И Национална верига „Фокус“, уточнявам все пак, подготвят хората, че ще бъде тежка, гладна, студена и по всяка вероятност изключително скъпа зима, тоест, зимата ще бъде особено инфлационна. Тоест, хората вече предпочитат да се отдръпнат и просто да изчакат да видят как ще се развият събитията преди да направят тази колосална покупка. Аргументът за хората с пари, че хората имат много пари, като цяло издиша по основния параграф. Кои са тези хора, които имат 100-200 000 и повече лева на сметка, които не са купили преди 2, преди 4, преди 6 години? Тоест, хората, които са имали и имат пари, те отдавна са купили. Сега основно купувачите са хора, които нямат пари, тоест, хора, които взимат кредити. Другите хора, които купуват с т.нар. „кешови сделки“, което е един от най-големите митове и е добре да се разясни, е, че 50% от сделките са кешови. Като фактология това е вярно, но сделката е кешова, защото човекът е продал жилището от Велико Търново и отива с кеша да купи жилището в София, продали са наследените земи и т.н., получили са кеша и обръщат един имот от една локация в друг имот. Но по своята дълбока същност това не е кешова сделка, тъй като човекът, който е купил жилището в Търново съответно купувачът е взел ипотеката, търновлията отива и купува апартамента в София с кеш, софиянецът взима парите и отива, купува в Благоевград, а благоевградчанинът купува. Тоест, получава се една верига от сделки, където сменяме апартаментите един на друг, а това не са нов, пресен кеш, който да кажем е дошъл от Великобритания, от Дубай, от Германия или Франция. Така че всъщност пазарът е така да се каже, както казваха едни брокери, се охлажда, а както казват други брокери, в момента жилищният пазар се успокоява, така, както аз го интерпретирам – жилищният балон издиша. Всеки балон когато се спуква, първата фаза е задържане на цените.

Тоест, ние се намираме в момента в тази фаза – задържане на цените, така ли? 

Точно така, в тази фаза. Но тази фаза присъства във всеки един спукан балон на недвижими имоти, винаги присъства. Това е първата ранна фаза, където купувачите се оттеглят, а продавачите в рамките на два, три, шест месеца държат и стискат. Но рано или късно се появяват продавачи, някои – поради смърт, други – поради развод, трети – поради смяна на града, четвърти – защото са от зор, тоест, не могат да погасяват ипотеката, и пети, най-мотивираните продавачи, са всъщност тези продавачи, които са спекуланти, купили са преди седем-осем години на половин цена, тоест, на 100 000, стигнала му е цената до 200 000, той вижда, че може да вземе 190 или 180 хиляди и реализира печалба. Реализацията на печалба в случая е спекулативна печалба, защото той го е купил, за да го продаде след три или след шест години. Той има огромна печалба и той е мотивиран да продаде в някакъв момент по най-бързия начин, виждайки, че цените започват да издишат, и печалбата е най-големият мотиватор да тръгнат цените надолу. Т.е. той е купил за 100 000. Дали той ще вземе 200 или 190 хиляди, за него няма значение. За него има значение да реализира бързата печалба и да си завърти парите в следващата далавера.

Проф. Петров, какво ще се случи обаче, когато приемем еврото? В изгодна позиция ли ще сме българите? 

Като цяло не сме, изобщо еврото не е добра, хубава, стабилна, солидна валута. Еврото няма помен от старата дойче марка, която беше основата на еврото. Еврото заприлича на смесица от гръцка драхма и от италианска лира, т.е. монетарната политика на ЕЦБ, която е силно проинфлационна, тя обслужва свръхзадлъжнелите Гърция, Италия, Испания, дори и Франция и за съжаление, не обслужва и няма дисциплината на Германия. По тази причина от икономическа, от финансова гледна точка е нецелесъобразно да приемаме еврото, тъй като еврото е изключително слаба валута с изключително проинфлационна политика. Да подчертаем все пак – всички предполагам знаят, че ЕЦБ бе последната банка в света, която вдигна лихвите си до нулата преди няколко месеца. И другата банка, която държи около нулата, е Япония. Всички останали банки вдигнаха 2, 3, 4 и повече пъти, някои вдигнаха вече повече от 2%. ЕЦБ не вдига и реално не може да вдига лихвите. Т.е. да, миналата седмица вдигнаха с 0,75%, но ЕЦБ е последната банка с най-ниските лихви след Япония, тъй като сериозно вдигане на лихвите реално ще катурне, т.е. ще вкара Гърция и Италия във фалит. Т.е. ЕЦБ е притисната между чук и наковалня. Чукът е, разбира се, инфлацията, а наковалнята е фалитът на слабите средиземноморски държави. Така че ЕЦБ е в безкрайно неизгодна позиция. Нещо повече, тя няма никакъв полезен ход – казваме в шахмата: намира се в цугцванг. Каквото и да направи, позицията е губеща и ще загуби. И ние сега да влизаме в еврото е особено нерационално. Но нашенци казват, че трябва да го направим по политически причини, което е вече друга тема, която ми е по-трудно да коментирам, но икономически е абсолютно неизгодно и не е редно, и не е здравословно за нашата българска икономика, която и бездруго си има своите проблеми.

Т.е. този балон, който ще се спука – имотният балон… 

Да, или се спуква, той сега, в момента се спуква.

Или се спуква, да – може да се окаже в една друга ситуация вече при приемането на еврото, където може би всичко ще поскъпне двойно. Или? 

Точно така, може би всичко да поскъпне… да не казваме двойно, но едно 30-50% може да отскочат цените на всичко друго, но не и на имотите. Това е също особено характерно – че има обща потребителска инфлация, но имотите вече са вкарали, т.е. те вече са оценили това влизане, те са го предугодили това влизане, и когато се вдигнат потребителските цени, имотите няма да се вдигнат в номинално изражение и това ще обезцени имота в реално изражение, измерено в хляб, сирене, мляко или в покупателната стойност на един апартамент. Така се мери всъщност стойността на един апартамент – в неговата покупателна стойност. Ако продадете жилището, колко хляба може да купите с него.